+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как осуществляется пеедача жилья после завершения строительства жск

Главное отличие приобретения квартир на ранних стадиях строительства через участие в жилищно-строительных кооперативах ЖСК от договоров долевого участия в строительстве ДДУ : с юридической точки зрения, пайщик ЖСК — не покупатель, а соинвестор, который несёт солидарную ответственность со всеми другими пайщиками за ход строительства дома, включая все возможные риски. В частности, стоимость квартиры, её площадь, сроки строительства, порядок добровольного выхода из кооператива и возвращения бывшему пайщику уплаченного им взноса. Однако такие договоры — вовсе не аналог ДДУ. От закреплённых в них обязательств ЖСК может отказаться в любой момент в одностороннем порядке. Например, кооператив вправе увеличить стоимость будущей квартиры, повысив размер паевого взноса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Передача дома ЖСК дольщиков при банкротстве застройщика

Новый дом. Сдан в конце года. После многочисленных жалоб людей во все инстанции получен ответ из жилнадзора, что решение ЖСК по оплате с даты сдачи дома незаконны.

Начисления должны быть с момента получения квартиры членом ЖСК. И тут самое главное. Жилнадзор считает, что получение квартир пайщиками надо считать с даты, которая указана в решении конференции ЖСК, а именно с 19 января. Жилнадзор сообщает, что есть решение конференции ЖСК, в котором написано, что датой передачи квартир считать 19 января. А это противоречит тому, что происходило на самом деле.

И никакие квартиры не передавались в это время. Никаких ссылок на закон жилнадзор не делает. Решение конференции , по нашему предположению , выпущено задним число, после того, как пошли жалобы. То есть если нет передаточного акта, предоставление жилого помещения пайщику еще не состоялось, оплачивает коммплатежи лицо, обеспечивающее строительство жилкооператив скорее всего.

Поскольку иной момент передачи пайщику квартиры ни ЖК, ни законом о потребительской кооперации не установлен. Протокол конференции может закреплять намерение передачть пайщикам квартиры в такой-то срок или в такую-то дату, но не свидетельствует о фактической передачи квартир. Почитайте, что пишет жилнадзор. Наша цель, добиться выполнения закона, но не через суд.

Есть ли такая возможность? ЖСК нарушает Закон, а жилнадзор поддерживает их в этом. Повторюсь, что можно сделать без походов в суд? Многие оплатили эти незаконные начисления за пол года вперёд с момента сдачи дома опять решение конференции о которой никто не слышал , подписали договора и бюллетени якобы голосования по выбору УК, что б ы наконец получить свои квартиры.

Я пока не плачу, написала в УК , что их действия по начислениям не законны. Но есть риск не получить квартиру от ЖСК. Без оплаты не дают ключи, о справке о полной выплате пая речи не идёт.

ЖСК отказывает. А требования о выплате коммунальных платежей и взносов на капремонт за полгода вперед в письменном виде предъявлялись?

Капремонта там нет. Но зато, например, есть два пункта по вывозу мусора и много ещё чего. И все ссылаются на решения конференции, о которых никто ничего не знает. Я считаю, что все решения законны только до момента сдачи дома, а дальше только ОСС может решать согласно ЖК. ЖСК создавался для строительства дома. Для управления после сдачи дома должно было быть решение ОСС.

А собственников ещё не так много в доме квартир. Считаю, что Администрация должна была провести конкурс по выбору УК, но нас везде шлют лесом. Если бы была выбрана УК по конкурсу, то таких нарушений не было.

Если обратиться в суд нет возможности, возможно обратиться в муниципальные органы жилищного контроля. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:. Обращения граждан рассматриваются в течение 30 дней. За нарушение порядка рассмотрения обращений граждан предусмотрена административная ответственность. Параллельно можно обратиться в саму УК за получением официальных разъяснений о порядке начисления ими платы за коммунальные платежи:.

Эти разъяснения должны быть направлены в том же порядке — в течение 30 дней с момента поступления в УК. Обращаться к ним нужно письмом с описью вложения. Эти разъяснения в дальнейшем могут быть необходимы как для их оспаривания, так и в качестве доказательства их нарушений.

Спасибо за ответы. Ещё один вопрос. Мы неоднократно писали в жилищный надзор с просьбой проверить устав ЖСК в связи с изменениями ЖК с года , в котором по нашему мнению и есть основные нарушения ЖК и , соответственно наших прав и всего беззакония. Кроме проверки одного пункта устава, как мы понимаем, ничего не проверялось. Как Вы считаете, а если подать в суд на бездействие жилнадзорза , это может привести к к тому, что эта организация займётся исполнением прямых своих обязанностей - контролем соблюдения законодательства.

А попутно и другие начнут действовать-прокуратура и администрация. Я считаю, что присутствует, не просто бездействие Консультируйтесь с юристом онлайн. Спросить юриста. Что делать? Кто прав? Консультация юриста онлайн. Ответы юристов 1. Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации. Варапанова Ольга. Согласно ст. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Ирина клиент, г. Согласно п. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1 плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2 взнос на капитальный ремонт; 3 плату за коммунальные услуги.

Параллельно можно обратиться в саму УК за получением официальных разъяснений о порядке начисления ими платы за коммунальные платежи: Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя при наличии ; Эти разъяснения должны быть направлены в том же порядке — в течение 30 дней с момента поступления в УК.

Все услуги юристов в Москве. Уменьшение кадастровой стоимости участка. Уменьшение кадастровой стоимости. Гарантия лучшей цены — мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Посмотреть все услуги. Имею ли я право принудительно с полицией выселить бывшего продавца квартиры, вскрыть замки и поставить новые. Если не подписан акт приемки-передачи квартиры? Передача квартиры по акту? Как можно получить на руки акт приема-передачи квартиры в новостройке? Как должен правильно составлен акт передачи квартиры в новостройке?

Как зафиксировать факт задержки передачи квартиры жильцу. Новое в журнале Правовед. Что важно для этого самого развития бизнеса? Какие механизмы позволяют преодолевать ловушки? Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Передача «незавершенки» ЖСК

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости , не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Указ ЦК в году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК. Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения. Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор. В случае создания ЖСК после года, он самостоятельно будет выступать застройщиком , то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ ст. Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства. Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ товарищество собственников жилья , которое примет на себя функции управления домом.

Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры , что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления. Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время. Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:. В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы.

И только после этого подписывать договор. Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:. Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ. Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:. Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях. Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях детские сады, спортивные площадки, магазины, парки свою репутацию и т.

Есть вопросы? Спросите юриста! Опубликовано: Содержание Показать. Жилищно-строительный кооператив ЖСК — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.

Причины заключались в высочайшем качестве строительства и обособленном управлении такими домами. Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков. Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам.

Если сравнивать с долевым участием , то большинство таких компаний предоставляют рассрочку оплаты только до этапа сдачи объекта. В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Узнайте в нашей статье. Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали.

Да и требования у них стали намного серьезнее. Приобретала квартиру в ЖСК в году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет.

Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд. Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время. Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей. Задать вопрос. Как признать через суд право на долю в квартире? Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива.

Как зарегистрировать договор долевого участия: необходимые документы, процедура. Перенесение даты сдачи дома: что нужно знать дольщику? Плюсы и минусы долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве: условия, гарантии и возможные риски.

Задать вопрос эксперту. В ближайшее время мы опубликуем информацию.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договор.

После банкротства застройщика дом передан созданному ЖСК для достройки.

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:. В целях защиты прав участников долевого строительства законодатель внес изменения в Федеральный закон от 26 октября г. В частности, определены условия и порядок завершения строительства самими участниками путем объединения в кооператив, которому застройщик обязан передать незавершенный объект.

После принятия участниками решения о создании ЖСК соответствующее хадатайство направляется в суд, который в случае соблюдения установленных условий выносит определение о передаче объекта. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Роскомнадзор.

Журнал и полцарства в подарок! Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести.

Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Читайте в электронном журнале. О журнале. Статьи Реорганизация, банкротство, ликвидация. Темы: Реорганизация, банкротство, ликвидация.

Автор: Кондрашова Л. Аудиторская компания "Аудит-Эскорт", начальник юридического отдела. Передача застройщиком недостроенного объекта Поправки внесены Федеральным законом от 12 июля г. Рассмотрим механизм передачи застройщиком недостроенного объекта в счет имеющейся задолженности перед дольщиками, а также налоговые и бухгалтерские аспекты такой передачи.

Необходимые условия Заметим: передача объекта может происходить не только когда застройщик уже признан банкротом и в отношении него ведется конкурсное производство, но и при осуществлении таких процедур, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Поэтому, несмотря на то что внешние управление и финансовое оздоровление вводятся с целью восстановления платежеспособности застройщика, законодательство позволяет участникам, не дожидаясь окончания таких процедур или признания должника банкротом, реализовать свое право на получение объекта незавершенного строительства с целью его самостоятельной достройки.

Основные условия передачи изложены в пунктах 2—8 статьи Они предусматривают необходимость наличия у застройщика прав собственности на объект незавершенного строительства и прав собственности или иных имущественных прав на земельный участок. Обращаем внимание на то, что, если право аренды у застройщика на земельный участок не оформлено, передача незавершенного объекта осуществлена быть не может.

Она определяется независимым оценщиком. Стоимость таких прав не должна более чем на 5 процентов превышать совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Если стоимость прав застройщика выше, то объект может быть передан при условии, что кредиторы следующей очередности четвертой очереди согласятся на передачу объекта либо на депозитный счет арбитражного суда будут внесены денежные средства в размере превышения за вычетом 5 процентов.

Данные средства вносятся дольщиками пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. Объект не может быть передан, если имущества, которое остается у застройщика после его передачи, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди по зарплате, пособиям, возмещению вреда здоровью и пр.

Чтобы преодолеть это ограничение, участники долевого строительства могут внести денежные средства, необходимые для удовлетворения указанных требований, на депозитный счет арбитражного суда, то есть взять на себя текущие расходы застройщика.

Подготовительный этап На рассмотрение собрания дольщиков выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на недостроенный объект и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному кооперативу далее — ЖСК или кооператив.

Вынести вопрос на рассмотрение должен арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты своего утверждения. Он готовит обоснование о возможности передачи, степени готовности объекта и сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства.

Несмотря на то что недостроенный дом передается застройщиком в качестве отступного по требованиям участников строительства, фактическим получателем объекта будет являться юридическое лицо — потребительский кооператив. Поэтому перед проведением собрания арбитражный управляющий информирует дольщиков о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации кооператива.

Ознакомление производится под роспись или посредством направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении. Членами ЖСК должны стать все участники, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений за исключением отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства.

Следует отметить, что законодатель обеспечил защиту интересов граждан независимо от способа привлечения их средств по договору участия в долевом строительстве, предварительному договору купли-продажи, договору займа, договору инвестирования соинвестирования , при заключении иных сделок. А также независимо от характера требований о выплате денежных средств или о передаче квартиры. Поэтому круг лиц, которые могут стать членами кооператива, достаточно широк.

Наряду с участниками в него могут войти иные лица, в случае если жилых помещений после достройки объекта в нем будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех дольщиков. С даты вынесения такого определения требования участников будут считаться погашенными соотносительно стоимости прав застройщика на объект и участок и совокупного размера требований.

Например, если стоимость прав застройщика на незавершенный объект и земельный участок составляет 50 процентов от общего размера требований дольщиков, отраженного в реестре требований кредиторов и реестре требований о передаче жилых помещений, то требования каждого из участников строительства будут считаться погашенными лишь на 50 процентов.

Непогашенная часть будет классиифицироваться как денежные требования и погашаться застройщиком в составе требований кредиторов соответствующей очереди. После удовлетворения судом ходатайства участников строительства совершаются юридические и фактические действия по передаче объекта. Порядок передачи Недостроенный дом является объектом недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации. Поэтому, после того как ЖСК будет зарегистрирован, застройщик в лице арбитражного управляющего должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание к кооперативу.

Следует учесть, что до этого застройщик должен зарегистрировать свое право собственности на данный объект. Право застройщика регистрировать на себя объект незавершенного строительства следует, в частности, из пунктов 2, 3 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря г.

С момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок, если застройщик являлся его собственником, кооператив станет собственником строения и земли.

Согласие арендодателя на передачу таких прав не требуется. Но кооператив должен быть зарегистрирован в качестве юридического лица, и только после этого может быть произведена фактическая передача объекта. Если же он будет передан ЖСК ранее даты госрегистрации перехода права застройщика, то собственником объекта кооператив считаться не будет и не сможет совершать процедуры по достройке например, получить разрешение на продолжение строительства.

Одновременно с передачей дома застройщик должен также передать всю проектную и техническую документацию по его строительству. Факт передачи строения и документации оформляется актами произвольной формы. Налоговые последствия для застройщика Застройщик, в отношении которого не завершена процедура банкротства, признается самостоятельным налогоплательщиком, а действующее законодательство не запрещает заключать гражданско-правовые сделки и совершать другие операции в соответствии с порядком, установленным законодательством о банкротстве.

Передача застройщиком объекта незавершенного строительства в счет задолженности перед участниками строительства классифицируется законодательством о банкротстве в качестве отступного. На основании статьи Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного уплатой денег, передачей имущества и т.

В данном случае застройщик вместо передачи дольщикам жилых помещений или денежных средств передает недостроенный объект. Цена реализации незавершенного объекта будет равна стоимости прав застройщика на него, определяемой по данным отчета оценщика. В противном случае возникнут сложности с определением стоимости их реализации.

Налог на прибыль Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров работ, услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав п. Пунктом 3 статьи Налогового кодекса РФ установлено, что для доходов от реализации датой получения дохода является дата реализации товаров работ, услуг, имущественных прав , определяемая независимо от фактического поступления денежных средств иного имущества, работ, услуг или имущественных прав в их оплату.

Таким образом, при реализации объекта незавершенного строительства застройщику надо определять налоговую базу для целей налогообложения прибыли на дату реализации. Но какую дату считать датой реализации? Согласно последним разъяснениям, доход нужно отражать на момент подписания акта передачи и подачи документов на государственную регистрацию письмо Минфина России от 7 февраля г.

Однако раньше чиновники полагали, что обязанность по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости, подлежащей госрегистрации, возникает с момента такой регистрации перехода прав на имущество.

Эта точка зрения отражена в письме Минфина России от 28 сентября г. В расходах при реализации объекта застройщик вправе учесть затраты на его строительство как экономически обоснованные и соответствующие требованиям пункта 1 статьи Налогового кодекса РФ. Налог на добавленную стоимость Объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров работ, услуг на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров результатов выполненных работ, оказание услуг по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав подп.

При этом реализация жилья в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи Налогового кодекса РФ от НДС освобождена. Но объекты незавершенного строительства отнести к жилым домам или жилым помещениям нельзя. К жилым помещениям относятся жилой дом его часть , квартира, комната ст.

Подобная позиция изложена в письме Минфина России от 30 июля г. Иной подход, согласно которому застройщик платить НДС в рассматриваемой ситуации не должен, основывается на том, что при отнесении объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его назначения, а не из степени завершенности строительства.

Есть решения в его поддержку. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 10 февраля г. Но риск для компании, решившей пойти по этому пути, значительный, так как судебная практика невелика. Также необходимо отметить, что для целей исчисления НДС важно определить момент прекращения обязательств застройщика перед участниками строительства. Согласно пункту 14 статьи Поэтому в момент прекращения обязательств перед дольщиком по передаче квартир денег совокупный размер погашенных требований надо классифицировать как получение застройщиком оплаты за передаваемый объект авансы полученные.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации дат определения налоговой базы будет две. Первая — это момент оплаты, который наступает при вынесении судом определения, а вторая — момент перехода прав собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку на момент вынесения определения суда денежные средства дольщиков фактически переходят в статус оплаты подлежащего передаче в будущем объекта незавершенного строительства, то их следует классифицировать как предварительную оплату, то есть авансы полученные, с суммы которых нужно начислить налог на добавленную стоимость.

Налоговые и бухгалтерские обязательства кооператива Кооператив — это некоммерческая организация. Он получает объекты в собственность для ведения деятельности, предусмотренной уставом, — для достройки дома и передачи находящихся в нем квартир членам кооператива.

В налоговой базе по налогу на прибыль не учитываются целевые поступления, в том числе поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, список которых подробно расшифрован п. Прежде в этот список входили осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми по законодательству.

Теперь с 1 октября года не разграничивается, какие именно взносы относятся к целевым поступлениям, а просто указано, что это должны быть любые взносы учредителей участников, членов , предусмотренные законодательством о некоммерческих организациях.

Таким образом, получаемые кооперативом объекты — недостроенный дом и земельный участок под ним — классифицируются как членские паевые взносы, которые подпадают под действие пункта 2 статьи Налогового кодекса РФ и не подлежат включению в состав налогооблагаемых доходов при расчете налога на прибыль. В бухучете кооператива на дату регистрации перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок делается следующая запись: ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 86 — отражено получение целевых средств на ведение уставной деятельности.

Важно запомнить После принятия участниками решения о создании ЖСК соответствующее хадатайство направляется в суд, который в случае соблюдения установленных условий выносит определение о передаче объекта.

Правовая база.

Покупка квартиры через ЖСК

Главное отличие приобретения квартир на ранних стадиях строительства через участие в жилищно-строительных кооперативах ЖСК от договоров долевого участия в строительстве ДДУ : с юридической точки зрения, пайщик ЖСК — не покупатель, а соинвестор, который несёт солидарную ответственность со всеми другими пайщиками за ход строительства дома, включая все возможные риски.

В частности, стоимость квартиры, её площадь, сроки строительства, порядок добровольного выхода из кооператива и возвращения бывшему пайщику уплаченного им взноса.

Однако такие договоры — вовсе не аналог ДДУ. От закреплённых в них обязательств ЖСК может отказаться в любой момент в одностороннем порядке. Например, кооператив вправе увеличить стоимость будущей квартиры, повысив размер паевого взноса.

Его решения обязательны для исполнения всеми пайщиками ЖК РФ, ст. Как высший орган управления общее собрание членов ЖСК вправе увеличить размер паевого взноса в любой момент и сколько угодно раз ЖК РФ, регулирующий деятельность ЖСК, не содержит никаких оговорок на этот счёт.

И рядовой пайщик как член кооператива будет обязан исполнить его в силу закона вне зависимости от содержания договора паенакопления. Получить полный контроль над решениями общего собрания руководство ЖСК может путём нехитрой комбинации.

При заключении договора с кооперативом пайщика настоятельно просят подписать специальную доверенность, дающую право голосовать от его имени на общих собраниях ЖСК другому человеку. Например, руководителю кооператива или сотруднику компании-застройщика, аффилированной с ним. Без оформления такой бумаги могут просто отказать в заключении договора. Если подобным образом ЖСК получит контроль над голосами большинства его членов, корректировать обязательства перед рядовыми пайщиками решениями общего собрания можно сколь угодно долго.

Таким или похожим образом кооператив может в одностороннем порядке увеличивать сроки строительства дома, вводить крупные штрафы за прекращения членства и возврат пая и т. Об этом, в частности, в недавнем интервью рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Только в столице несколько сотен пайщиков таких ЖСК, которые так и не дождались квартир в первоначально обещанные сроки, провели уже два митинга. Во-первых, с начала прошлого года застройщик, привлекающий деньги через ДДУ, обязан дополнительно обеспечить исполнение своих обязательств. В частности, через поручительство банка или страхование ответственности ФЗ, ст. Однако на ЖСК данные требования не распространяются. Во-вторых, девелопер, работающий через ДДУ, обязан ежеквартально предоставлять отчётность о ходе строительства и исполнения обязательств перед дольщиками в уполномоченный государственный орган ФЗ, ст.

В свою очередь, финансовую и хозяйственную деятельность ЖСК контролирует только ревизионная комиссия самого кооператива. Формально её избирает общее собрание пайщиков в соответствии с уставом ЖК РФ, ст. Тем не менее, приобретение квартир на ранних стадиях строительства через вступление в жилищно-строительный кооператив даёт некоторые преимущества.

Во-первых, члены ЖСК могут выплачивать паевые взносы не только до, но и после завершения строительства дома. При реализации квартир по ДДУ подобная рассрочка, как правило, невозможна. В подобных случаях ЖСК нередко реализуют будущие квартиры с очень значительным дисконтом.

Однако и риски пайщика остаться без жилья увеличиваются многократно. В каких случаях внесение денег в жилищно-строительный кооператив даёт больше гарантий получить квартиру в будущем? Во-первых, если на ЖСК как на юридическое лицо оформлено разрешение на строительство и действующий договор аренды земельного участка под будущим домом. Проще говоря, если ЖСК выступает застройщиком. ЖСК может выступать не самостоятельным застройщиком, а соинвестором, и заключить договор о предоставлении определённого числа квартир с одной из компаний-девелоперов.

Заключать договор с таким кооперативом более рискованно. Во-вторых, если ЖСК является застройщиком только одного жилого дома. Это даёт больше гарантий того, что средства пайщиков пойдут на строительство именно их жилья. В-третьих, дополнительной гарантией надёжности ЖСК является отсутствие в его уставе серьёзных штрафов за выход из кооператива по инициативе пайщика и за возврат внесённого пая.

Чаще всего причиной этого является затягивание сроков строительства дома. Внося в устав существенные штрафы за подобную инициативу, ЖСК обеспечивает себе дополнительные гарантии сохранения в своих рядах как можно большего числа пайщиков в случае проблем.

Впрочем, даже если в текущей редакции устава штрафных санкций за выход из кооператива нет, всегда есть риск, что они появятся впоследствии. Устав кооператива легко изменить решением общего собрания членов, голосами которых может распоряжаться руководство ЖСК или застройщика см. Но в любом случае, потенциальному пайщику не помешает тщательно изучить текущую редакцию устава ЖСК: размеры всех взносов паевый, членский, целевой и др. В обзоре Novostroy. Про то, что никто не несёт ответственность. Это лукавство.

Например, ЖСК заключает договор на выполнение строительных работ с подрядчиком. Договор это юридический документ, подписанный между двумя юридическими лицами, где прописываются обязательства и права сторон, а также сроки исполнения работ. Это регулируется федеральными законом. А ЖСК это и есть сами пайщики, сами покупатели квартир.

Да это накладывает большую ответственность на покупателя, но даёт более широкие возможности для непосредственного личного контроля строительства. В этом и преимущество. Сами покупатели определяют политику партии, а не застройщик в одностороннем порядке. Так это опять преимущество. Сами пайщики могут контролировать финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Видеть договора заключаемые, куда идут и на что деньги их. А как ддушник узнает куда идут его деньги? Никак, его деньги в офшоре на багамах, а он и не в курсе.

При этом ЖСК может делать, что угодно с деньгами, это же огроменное преимущество перед ддушниками. Пайщики могут по ходу строительства решить, что им не нужна спортивная площадка, но нужна ограда и сэкономленные от не построенной спортивной площадки пустить на ограду.

Это 10 очков вперёд перед ДДУ. А стоимость квартир дешевле не потому, что гарантий меньше, а расходов на чиновников меньше. Каждому подай, каждому занеси. Тут пока бумажонки не будет стройку не продолжить. Чиновнику по фигу, кто застройщик - ЖСК или иное юрлицо. Он своё всё равно возьмёт, хоть у ЖСК, хоть у девелопера. Убей не понимаю, с чего вдруг взяток чиновникам ЖСК нужно давать меньше, чем другому застройщику.

По ДДУ застройщик обязан кучу бумажной работы провести и предоставить справок о том, что строится дом, а не верблюд, что деньги пайщиков идут по назначению и прочее. Вы не согласны с тем, что по ДДУ застройщик чаще обязан общаться с чиновниками? Далеко ходить не надо, каждый договор ДДУ надо регистрировать соответствующим образом у государства. Паенакопление регистрировать не надо. Да ну.

Кого посадили или хотя бы оштрафовали? Все молодцы, все в белом, а жилья нет. И масса примеров, когда пайщики сами достраивали свои ЖК. Каким образом дольщики Ленинского парка могут сами достроить своё жильё? Никаким, им придётся ждать милости и выпрашивать её у застройщика и у государства. А члены кооператива могут собраться и выгнать нерадивого застройщика общим решением членов и нанять другого застройщика, например.

И 10 раз уже построить жильё, пока бараны по ДДУ будут вымаливать свои квартиры. Потому что пайщик, да это инвестор, но, благодаря этому, он обладает и правами инвестора, ддушник полностью зависим от воли застройщика. А деньги они откуда на достройку найдут, если ранее подконтрольный застройщику ревизор закрыл глаза не нецелевое расходование средств? А если полдома ещё достраивать? На деле - доверенности дают, и ещё как!

Ведь с ними же "договор паенакопления" заключают! Вы пишете про идеальный ЖСК в вакууме, реальность совсем иная. Я привёл пример Ленинского парка не зря. Смысл не в том, где взять деньги, а в том, какие у тебя есть варианты решения проблемы.

При ЖСК вариантов явно больше. И да я согласен в нашей суровой действительности это пока что сферический конь в вакууме, так же как отсутствие окурков на улицах, машин на тротуарах и газонах и прочего. Но это не значит, что так и должно быть. Именно так: надо ответственней подходить к покупке жилья. Не ояться брать на себя ответственность и решать вопросы, а не ждать, что кто-то другой за тебя всё решит. Кто-то другой и решит, за тебя, с пользой для себя, а не тебя.

Решение Верховного суда "Дом под снос". На территории России в данный момент отбывают наказание около полумиллиона осужденных за различные преступления. У большинства из них есть собственное имущество, в том числе квартира. После отбытия в места лишения свободы на долгий срок осужденный или его родственники могут производить различные операции с недвижимостью.

Порой будущий владелец даже не подозревает о возможном обмане. Из всех морей в европейской части России Азовское море отличается наименьшей стоимостью квартир, домов и земельных участков. Сейчас эти районы характеризуются низким уровнем цен и порой отсутствующим предложением отдельных типов недвижимости.

Санкт-Петербург Калуга Калининград Новосибирск. Все квартиры Квартиры в новостройках Квартиры на вторичном рынке Дома Участки.

Новый дом.

ЖСК как он есть: что должен знать покупатель квартиры «на котловане»

Передача объекта долевого строительства. Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от Статья 8. Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции.

Ситуации, связанные со ст. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Федеральных законов от Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Федерального закона от Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства создания многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства создания многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи.

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Открыть полный текст документа. Гарантии качества, предусмотренные договором. Статья 9.

ЖСК как схема покупки квартиры

Я являюсь собственником доли в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и вошла в реестр кредиторов по передаче жилых помещений. В рамках дела о банкротстве мне не выплатили неисполненные обязательства п. Соответственно в ЖСК передали имущество дом на сумму большую, чем все оплатили, соответственно там же и мои неисполненные обязательства. Являюсь ли я членом ЖСК? Кто прав? ЖСК через суд будут взыскивать паи с неплательщиков. Могу ли я и как уменьшить сумму пая на неполученную мною в рамках дела о банкротстве сумму неисполненных обязательств?

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.  Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Факт передачи квартиры в новостройке от ЖСК

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:. В целях защиты прав участников долевого строительства законодатель внес изменения в Федеральный закон от 26 октября г. В частности, определены условия и порядок завершения строительства самими участниками путем объединения в кооператив, которому застройщик обязан передать незавершенный объект.

Как мы уже рассказывали , в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома. В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.

Жилищно-строительные кооперативы стали набирать свою популярность с годов.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости , не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее. Указ ЦК в году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК. Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости. Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Передача объекта долевого строительства. Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от Статья 8. Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.